Con l’art. 3-quinquies del DL 34/2019 convertito viene modificato l’art. 26 del TUIR, in modo da anticipare la detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti, già al momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.

Canoni di locazione non percepiti

A norma dell’art. 26 del TUIR, in linea di principio, i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che ne sono titolari, a prescindere dalla effettiva percezione. Pertanto, anche ove il conduttore non paghi il canone, il locatore è tenuto a dichiarare i redditi da locazione da essi scaturenti.

Tale regola subisce, però, un’eccezione per i soli contratti di locazione di immobili abitativi. L’art. 26 del TUIR, come vigente fino al 29.6.2019, prevedeva che, ove il conduttore di un immobile abitativo non pagasse i canoni di locazione dovuti al locatore, quest’ultimo era tenuto a dichiararli ugualmente fino a che non giungesse a conclusione il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Il DL 34/2019 convertito modifica proprio tale parte dell’art. 26 del TUIR, sostituendo il riferimento alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto con un riferimento alternativo:

• all’intimazione di sfratto per morosità;
• all’ingiunzione di pagamento.

La modifica opera, quindi, solo per i contratti di locazione di immobili abitativi.

In tal modo, come spiegato nel Dossier del Servizio Studi del Senato n. 123/5, il contribuente/locatore che non abbia percepito canoni di locazione potrà “usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero mediante l’ingiun-zione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità”.

Inoltre, viene aggiunta nell’art. 26 del TUIR la disposizione secondo cui, ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica la tassazione separata di cui all’art. 21 del TUIR, con le regole previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte o di oneri dedotti dal reddito complessivo ovvero per i quali si è fruito della detrazione in precedenti periodi d’imposta. Di conseguenza – si legge nel citato Dossier – “per tali redditi l’imposta è determinata applicando all’am­montare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti”.

Decorrenza

La disposizione si applica ai contratti stipulati dall’1.1.2020.

Pertanto, ad esempio, essa non avrà impatto sulla compilazione del modello REDDITI 2020, relativo ai redditi 2019.

Inoltre, atteso il riferimento alla “stipula” del contratto, la novità non sembrerebbe potersi applicare ai contratti solo prorogati dall’1.1.2020. Vene precisato, infine, che per i contratti stipulati prima del 30.6.2019, resta fermo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito d’imposta di pari ammontare.