Cedolare secca sulle locazioni di immobili C/1

Nella ris. 17.5.2019 n. 50, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che possono accedere al re­gime della cedolare secca i contratti di locazione di immobili di categoria catastale C/1, con superficie fino a 600 metri quadrati, stipulati dall’1.1.2019 al 31.12.2019, anche se sti­pulati con conduttori (persone fisiche o soggetti societari) che svolgono attività com­mer­ciale.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali

Per effetto dell’art. 1 co. 59 della L. 30.12.2018 n. 145 (legge di bilancio 2019), la ce­do­lare secca può trovare applicazione (su opzione del locatore) anche in relazione ai contratti di locazione:

• aventi ad oggetto immobili classificati catastalmente nella categoria catastale C/1 “Negozi o botteghe”, di superficie non superiore a 600 metri quadrati (senza conteggiare le pertinenze);
• stipulati tra l’1.1.2019 ed il 31.12.2019.

Fino al 31.12.2018, l’accesso alla cedolare secca era infatti riservato ad immobili abitativi.

Disciplina applicabile

L’aliquota della cedolare secca applicabile alle locazioni commerciali è quella ordinaria del 21%.

Eccettuati gli aspetti sopra indicati, la cedolare secca si applica, alle locazioni com­merciali, secondo la disciplina recata dall’art. 3 del DLgs. 23/2011.

Profilo soggettivo del conduttore

L’art. 3 co. 6 del DLgs. 23/2011 specifica che sono escluse dal regime dell’imposta sosti­tutiva le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

L’Agenzia delle Entrate, a partire dalla circ. 1.6.2011 n. 26, ha interpretato tale dispo­si­zio­ne nel senso che impedisca l’accesso alla cedolare secca, non solo alle locazioni in cui, dal lato del locatore, figuri un soggetto che agisce nell’esercizio dell’impresa, bensì anche alle locazioni che vedano, in qualità di conduttore, un soggetto che agisca nell’e­ser­cizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti (come, ad esempio, l’immobile adibito ad uso foresteria). In senso opposto si è espressa la giurisprudenza di merito (si vedano C.T. Prov. Bari 2.5.2019 n. 825/1/19, C.T. Reg. Milano 27.2.2017 n. 754/19/17, C.T. Prov. Milano 17.4.2015 n. 3529/25/15 e C.T. Prov. Reggio Emilia 4.11.2014 n. 470/3/14), rilevando come il tenore letterale della disposizione non autorizzi ad operare alcuna esclusione basata sulle carat­teristiche soggettive del conduttore.

Conduttore nelle locazioni commerciali

L’Agenzia delle Entrate, nella ris. 50/2019, precisa che le limitazioni alla cedolare secca concernenti la natura del conduttore non operano per le locazioni di immobili com­mer­ciali, “tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale”.

Pertanto, possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di im­mo­bili di categoria catastale C/1, stipulate dall’1.1.2019 al 31.12.2019 con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. L’Agenzia delle Entrate precisa che restano ferme, invece, le limitazioni attinenti alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che deve necessariamente essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.