PREMESSA

A decorrere dal 2020, i co. 738 – 783 dell’art. 1 della L. 27.12.2019 n. 160 (legge di bilancio 2020) hanno riscritto la disci­pli­na dell’IMU, con abolizione della TASI. La prima rata della “nuova” IMU per l’anno 2021 deve essere versata entro il 16 Giugno 2021. Salvo futuri interventi legislativi, infatti, il termine non ha subito alcuna sospensione, ma i singoli Co­­­muni possono prevedere una proroga, limitatamente ai contribuenti che hanno registrato dif­fi­col­tà economiche a causa della situazione emergenziale determinata dal COVID-19.

Quadro riassuntivo dell’IMU in vigore dall’1.1.2020

Presupposto impositivo

• Possesso di immobili, ad eccezione dell’abitazione principale diversa da A/1, A/8 e A/9.

Soggetto attivo

• Comune con riferimento agli immobili la cui superficie insiste, interamente o prevalentemente, sul proprio territorio.

Soggetti passivi

• Possessori di immobili: proprietari; ovvero titolari di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie.

Base imponibile

• Valore degli immobili.
• Regole diverse a seconda che l’immobile sia un fabbricato, un’area edificabile o un terreno agricolo.

Riduzione della base imponile

La base imponibile IMU è ridotta del 50% per:

• i fabbricati vincolati per motivi di interesse storico o artistico ex art. 10 del DLgs. 42/2004;
• i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati;
• le unità immobiliari concesse in comodato a parenti di primo grado (genitori o figli) che le utilizzano come abitazione principale, a determinate condizioni.
• Dal 2021, l’IMU è ridotta al 50% per l’unità abitativa posseduta da pensionati residenti all’estero, a condizione che non sia locata o concessa in comodato.

Aliquote IMU

• Aliquota di base: 0,86% (i Comuni possono aumentarla fino all’1,06% – in alcuni casi all’1,14% in luogo della maggiorazione TASI – o diminuirla fino al totale azzeramento).
• Abitazione principale A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze: 0,5%, con detrazione di 200,00 euro (i Comuni possono aumentarla fino allo 0,6% o diminuirla fino all’azzeramento).
• Aliquote ad hoc sono poi previste per i fabbricati rurali strumentali, gli immobili mer¬ce delle imprese, i terreni agricoli, gli immobili del gruppo “D”.

Abitazione principale diversa da A/1, A/8 e A/9

• Esente da IMU.

Abitazione principale A/1, A/8 o A/9

• Aliquota ridotta e detrazione.

Termini di versamento

• Prima rata: entro il 16 Giugno.
• Seconda rata: entro il 16 Dicembre.
• Possibile il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 Giugno.

Modalità di versamento

• Modello F24;
• bollettino postale;
• PagoPa

Dichiarazione IMU

• Per le variazioni che incidono sull’IMU 2020: entro il 30.6.2021.
• Per le variazioni che incidono sull’IMU 2021: entro il 30.6.2022.

Seppur non constino modificazioni alla disciplina dell’IMU contenuta nei co. 738 – 783 dell’art. 1 della L. 160/2019, la legge di bilancio per l’anno 2021 e altre disposizioni normative hanno in­tro­dotto agevolazioni per:

• i pensionati residenti all’estero;
• gli immobili distrutti a seguito di eventi calamitosi;
• determinate tipologie di immobili nei quali l’attività esercitata è stata sospesa in conseguenza dell’emergenza epidemiologica da COVID-19.

EMERGENZA EPIDEMIOLOGICA DA COVID-19 – ESCLUSIONE DAL VER­SAMENTO DELLA PRIMA RATA IMU 2021

In conseguenza dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, l’esenzione dal versamento della pri­ma rata dell’IMU per l’anno 2021, in scadenza il 16 Giugno 2021, è stabilita:

• dall’art. 1 co. 599 – 600 della L. 30.12.2020 n. 178 (legge di bilancio 2021);
• dall’art. 6-sexies del DL 22.3.2021 n. 41 (decreto “Sostegni”), introdotto in sede di conversione nella L. 21.5.2021 n. 69;
• dall’art. 78 co. 3 del DL 14.8.2020 n. 104, conv. L. 13.10.2020 n. 126 (l’esenzione riguarda gli anni 2021 e 2022 e non soltanto la prima rata 2021) con riguardo agli immobili della categoria D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli.

Nei casi previsti dalle norme sopraelencate non deve essere versato nulla a titolo di IMU entro il 16 Giugno 2021.

• ESCLUSIONE DAL PAGAMENTO PER DETERMINATE TIPOLOGIE DI IMMOBILI

L’art. 1 co. 599 – 600 della L. 178/2020 stabilisce che non è dovuta la prima rata dell’IMU 2021 relativa:

• agli immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché agli immobili degli stabilimenti termali;
• agli immobili rientranti nella categoria catastale D/2 (alberghi e pensioni) e relative pertinenze, agli immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate;
• agli immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
• agli immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate.
• ESCLUSIONE DAL PAGAMENTO PER I BENEFICIARI DEL CONTRIBUTO A FONDO PERDUTO “SOSTEGNI”

L’art. 6-sexies del DL 41/2021 (decreto “Sostegni”), introdotto in sede di conversione in legge, ha pre­­visto l’esenzione dal versamento della prima rata dell’IMU per l’anno 2021, il cui termine è fissato al 16 Giugno 2021, per alcuni soggetti.

La norma stabilisce che i possessori di immobili che hanno i requisiti per ottenere il contributo a fondo perduto di cui all’art. 1 dello stesso DL 41/2021 sono esclusi dal versamento della prima rata dell’IMU 2021, sempreché in detti immobili venga anche esercitata la loro attività.

I soggetti che possono richiedere il contributo sono i “soggetti titolari di partita IVA, residenti o sta­bi­liti nel territorio dello Stato, che svolgono attività d’impresa, arte o professione o producono red­dito agrario”.

Possono beneficiare dell’agevolazione anche i contribuenti in regime forfetario e gli enti non com­merciali, limitatamente all’attività commerciale esercitata.

Tali soggetti possono richiedere il contributo (e quindi possono fruire dell’esenzione della prima rata dell’IMU 2021) a condizione che:

• i ricavi/compensi non siano superiori a 10 milioni di euro nel 2019 (soggetti “solari”; la norma fa riferimento al secondo periodo d’imposta antecedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del DL 41/2021, avvenuta il 23.3.2021);
• l’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi dell’anno 2020 sia inferiore almeno del 30% rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi dell’anno 2019 (tale requisito non è richiesto per i soggetti che hanno attivato la partita IVA dall’1.1.2019).

• ESENZIONI PER IL SETTORE DELLO SPETTACOLO

L’art. 78 co. 3 del DL 104/2020 stabilisce che l’IMU non è dovuta, per gli anni 2021 e 2022, per gli im­mo­bili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per con­­certi e spettacoli, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate.

 

• EMERGENZA EPIDEMIOLOGICA DA COVID-19 – FACOLTÀ DEI COMUNI DI INTRODURRE AGE­VO­LAZIONI PER DETERMINATI SOGGETTI

Come evidenziato dall’IFEL in un documento del 30 Aprile 2020 nel quale sono forniti gli schemi di re­golamento IMU e di delibera delle aliquote 2020, l’emergenza epidemiologica da COVID-19 tuttora in corso potrebbe spingere molte amministrazioni a porsi il problema dell’opportunità di disporre age­volazioni a favore delle categorie economiche e dei soggetti più colpiti dal Coronavirus.

Tali decisioni sono nella piena discrezionalità di ciascun ente locale, con i limiti generali di carat­te­re equitativo e di ragionevolezza che devono caratterizzare tutti gli interventi agevolativi.

Secondo l’Istituto, inoltre, è opportuno che ciascun Comune eviti di incrementare le aliquote per l’an­­­no 2020 rispetto a quelle del 2019 (analogo discorso potrebbe essere esteso all’imposta dovuta per l’anno 2021 e quindi alle aliquote per l’anno 2021).

SOGGETTI PASSIVI

I soggetti passivi dell’IMU sono:

• in linea di massima, il proprietario dell’immobile;
• il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, su­per­ficie, e non il proprietario (an­che detto “nudo proprietario”).

Sono soggetti passivi dell’IMU, inoltre:

• il locatario (utilizzatore) per gli immobili detenuti in leasing, anche da co­struire o in corso di costruzione; viene precisato al riguardo che il sog­­­getto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto;
• il concessionario di aree demaniali in regime di concessione;
• il genitore affidatario dei figli e assegnatario della casa familiare a seguito di prov­­ve­dimento del giudice.

Soggetti passivi dell’IMU

• Proprietario: titolare del diritto di superficie
• Usufruttuario: locatario finanziario
• Usuario: concessionario di beni demaniali
• Titolare del diritto di abitazione: genitore affidatario dei figli e assegnatario della casa familiare
• Enfiteuta

Non sono soggetti passivi IMU

• Nudo proprietario: comodatario
• Locatore finanziario: affittuario
• Concedente di diritti reali: genitore proprietario non affidatario dei figli

 

IMMOBILI ASSOGGETTATI A IMU

Sono assoggettati all’IMU gli im­mo­bili riconducibili alle seguenti tre tipologie:

• fabbricati;
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

Anche per l’IMU in vigore dal 2020 le modalità di determinazione della base im­ponibile variano in fun­zione della tipologia di bene immobile interessata.

• ABITAZIONE PRINCIPALE

Anche ai fini dell’IMU in vigore dal 2020:

• sono assoggettate all’imposta le abitazioni principali, e relative perti­nenze, accatastate nelle ca­­tegorie A/1 (abi­tazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di emi­nenti pregi artistici o storici);
• sono esenti le abitazioni principali censite nelle altre categorie.
• PERTINENZE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Ai fini dell’IMU, si intendono pertinenze dell’abitazione principale esclu­si­va­men­te:

• un’unità immobiliare classificata come C/2 (cantina, soffitta o locale di sgom­bero), sempre che non esi­sta già un locale avente le stesse carat­te­ri­stiche tipolo­giche censito unitamente all’abi­tazione come vano acces­sorio di quest’ultima;
• un’unità immobiliare classificata come C/6 (autorimessa o posto auto);
• un’unità immobiliare classificata come C/7 (tettoia);
• anche se iscritte in Catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Alle pertinenze si applica lo stesso regime fiscale dell’abitazione prin­ci­pa­le cui si riferi­sco­no.

In relazione alle eventuali pertinenze eccedenti i suddetti limiti (es. se­con­do box auto), l’IMU va quin­­­di versata nei modi e termini previsti per gli “al­tri immobili”.

• ABITAZIONI PRINCIPALI CLASSIFICATE IN A/1, A/8 E A/9

I proprietari o titolari di diritti reali degli immobili “di lusso” (A/1, A/8 e A/9) adibiti ad abitazione prin­cipale continuano a pagare l’imposta.

In questi casi, oltre all’applicazione dell’aliquota ridotta, spetta la detrazione di 200,00 euro che de­ve essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione.

• ASSIMILAZIONI ALL’ABITAZIONE PRINCIPALE EX LEGE

Le agevolazioni previste per l’abitazione principale si possono estendere ad altre tipologie di im­mo­bili: possono esistere assimilazioni ex lege ed assi­mi­lazioni stabilite dai Comuni.

Con riguardo alle prime, sono considerate abitazioni principali:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà in­divisa adibite ad abita­zio­ne principale e relative pertinenze dei soci as­se­gnatari;
• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà in­divisa destinate a studen­ti universitari soci assegnatari, anche in as­sen­za di residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM 22.4.2008, adi­biti ad abitazione principale;
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudi­ce;
• un solo immobile (iscritto o iscrivibile nel Catasto come unica unità im­mobiliare e per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica), posseduto e non concesso in lo­cazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze ar­mate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello di­pen­­dente delle Forze di po­lizia ad ordinamento civile, nonché dal per­sonale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, sal­­vo quanto pre­visto dall’art. 28 co. 1 del DLgs. 139/2000, dal personale appar­te­nente alla car­­­­riera prefettizia.

Immobili merce – Esenzione dal 2022

Dall’1.1.2022 saranno esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’im­presa costruttrice alla ven­­dita, finché permanga tale destinazione e non sia­no in ogni caso locati.

 

IMMOBILI LOCATI A CANONE CONCORDATO – RIDUZIONE DELL’ALIQUOTA

Per gli immobili locati a canone concor­dato di cui alla L. 9.12.98 n. 431, l’imposta, determinata ap­pli­cando l’aliquota stabilita dal Comune per gli “Al­­tri immobili”, è ridotta al 75%.

Fattispecie di immobile	Aliquota di base	Aliquota minima	Aliquota massima
Altri immobili	0,86%	0	1,06%
Immobili locati a canone concor­dato	0,645% (75% dello 0,86%)	0	0,795% (75% dell’1,06%)

 

• MAGGIORAZIONE IMU A SEGUITO DELL’ABOLIZIONE DELLA TASI

Dall’anno 2020, in sostituzione dell’abrogata maggiorazione TASI, i Co­mu­ni possono aumentare l’ali­quota massima dell’1,06%, prevista per gli “Altri immobili” dal co. 754 dell’art. 1 della legge di bi­lan­cio 2020, sino all’1,14% (si tratterebbe, in pratica, di una maggiorazione IMU che può arrivare sino allo 0,08%).

L’aumento dell’aliquota può:

• riguardare soltanto gli immobili non esentati ai sensi dei co. 10 – 26 dell’art. 1 della L. 208/2015;
• essere deciso se per l’anno 2015 era stata deliberata la maggiorazione TASI e se era stata con­fermata fino al 2019 ai sensi del co. 28 dell’art. 1 della L. 208/2015.

Dall’anno 2021, i Comuni potranno soltanto ridurre la maggiorazione IMU e non potranno au­men­tar­­la.

• VARIAZIONI DELLE ALIQUOTE DAL 2021

Dall’anno 2021, i Comuni possono diversificare tut­te le aliquote stabilite dai co. 748 – 755 dell’art. 1 della legge di bilancio 2020 con ri­guardo alle fattispecie che saranno individuate da un apposito DM (ad oggi, detto DM non risulta essere stato ancora approvato).

 

LIQUIDAZIONE DELL’IMU

L’imposta è dovuta (e deve essere liquidata), per anni solari, in proporzione:

• alla quota di possesso;
• ai mesi dell’anno durante i quali si è protratto il possesso.
• COMPUTO DEL MESE DAL QUALE HA AVUTO INIZIO IL POSSESSO

Ai fini dell’IMU in vigore dall’1.1.2020, il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero.

Si computa in capo all’acquirente dell’immobile:il giorno di trasferimento del possesso;

• l’intero mese del trasferimento se i giorni di possesso risultano uguali a quelli del cedente.

Ad esempio, se un immobile viene ceduto il 16.4.2021, l’intero mese di aprile (composto da 30 gior­ni) è a carico dell’acquirente.

TERMINI DI VERSAMENTO

L’IMU dovuta per l’anno in corso deve essere versata in due rate:

• la prima scadente il 16 giugno, pari all’imposta dovuta per il primo semestre ap­plicando l’ali­quo­ta e la detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente;
• la seconda scadente il 16 dicembre, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno e a con­gua­glio sulla base delle aliquote risultanti dal prospetto delle aliquote.

Il contribuente, tuttavia, può decidere di effettuare il versamento dell’imposta dovuta in un’unica so­lu­zione annuale, entro la data del 16 giugno dell’anno di imposizione.

Con riguardo all’IMU dovuta per il 2021, quindi:

• la prima rata deve essere versata entro il 16 Giugno 2021 sulla base dell’aliquota e della detrazione deliberata per il 2020;
• la seconda rata deve essere versata entro il 16 Dicembre 2021, a saldo e a conguaglio, sulla base delle aliquote 2021.
• FACOLTÀ DI DIFFERIMENTO DEI COMUNI

La prima rata dell’IMU deve essere versata entro il 16 giugno, salvo che i singoli Comuni abbiano previsto una proroga del termine per quei soggetti che hanno registrato difficoltà economiche a cau­sa della situazione emergenziale determinata dal COVID-19 (ris. Min. Economia e Finanze 8.6.2020 n. 5/DF).

Tale facoltà può essere esercitata con riferimento alle entrate di esclusiva competenza dell’ente locale e quindi non può riguardare la quota IMU di competenza statale che deve essere versata per gli immobili a destinazione produttiva del gruppo “D”.